IL CONDOMINIO 2.0? CON I BIG DATA NON É UN’ILLUSIONE

L’Anaci Roma in collaborazione con Extreme – società di consulenza italiana specializzata nell’ambito del Web e Social Media Monitoring & Intelligence ha utilizzato il Social Big Data per valutare la propria reputazione e rendere maggiormente performanti le attività proposte agli associati.

L’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari di Roma ha infatti avviato il primo progetto di social media analysis per scoprire l’universo che ruota intorno al “condominio 2.0” raccontandolo attraverso una “storia” costituita esclusivamente da ciò che è emerso dall’ascolto della rete con l’obiettivo di studiare il proprio mercato di riferimento partendo proprio dalla voce degli utenti web, realizzando un’analisi di benchmarking quali-quantitativa con gli altri attori del settore e recependo opinioni, ma anche critiche con l’obiettivo di offrire servizi in grado di soddisfare le aspettative dei propri interlocutori.

Per Rossana De Angelis – Presidente Provinciale Anaci Roma – “il web è la voce dell’oggi e del domani, quella di tutti: uomini, donne, giovani, anziani, poveri, ricchi, dirigenti, operai, pensionati, disoccupati(…), non è un ‘campione’, bensì  un universo che dà sfogo alle proprie emozioni ed esprime pareri e consigli, suggerimenti, a volte sbagliati, ma che comunque tendono ad influenzare il pensiero comune”.

Nel corso dei tre mesi di indagine, da settembre a dicembre 2013, Extreme, utilizzando la propria tecnologia software WebLive capace di intercettare e analizzare le conversazioni pubbliche nel web e nei social media, ha elaborato più di 20 mila commenti con l’obiettivo di osservare l’atteggiamento assunto dalla rete in seguito all’emanazione della Legge n. 220/2012 che ha apportato cambiamenti significativi nei confronti della figura professionale dell’amministratore di condominio.

L’analisi è stata utile anche per valutare il livello di qualità riconosciuto ai servizi offerti da Anaci in termini di seminari, convegni, incontri, progetti e corsi di formazione. Il monitoraggio ha anche preso in esame il livello di attenzione mostrato dagli utenti web nei confronti dei temi legati all’efficienza, al risparmio energetico e alla sicurezza negli edifici che dovrebbero sempre più interessare condomini e amministratori per migliorare la qualità della vita.

L’engagement del condominio 2.0 Rispetto alle novità introdotte dalla Legge 220/2012 tra i temi che sono stati principalmente condivisi e dibattuti on line vanno segnalati quelli relativi alla gestione degli animali domestici, al riscaldamento centralizzato e alle regole per dirimere le dispute tra vicini. Sono state individuate anche numerose recensioni riguardanti convegni informativi organizzati per far conoscere la normativa come pure quelle inerenti diversi corsi professionali promossi per formare i nuovi amministratori condominiali sulla base dei requisiti sanciti. Engagement notevole è stato riscontrato anche nei confronti del tema privacy condominiale sulla base delle nuove linee dettate dal Garante. Attenzione è stata rivolta anche nei confronti del progetto nazionale “Abitare Biotech”, presentato da Anaci al Made Expo di Milano, per rilanciare il mercato immobiliare attraverso la promozione della riqualificazione degli edifici già costruiti.

Storytelling: uno strumento di content curation I risultati emersi da questo progetto di analisi del web e dei social media sono stati presentati da Anaci Roma in occasione del Congresso Nazionale svoltosi a Rimini il 5-6-7 giugno scorsi attraverso uno studio pubblicato sottoforma di “storyelling”. Un vero e proprio prodotto editoriale realizzato per portare all’attenzione degli associati la voce della rete. Uno strumento concreto per facilitare l’attuazione di politiche di mercato necessarie all’espansione dell’Associazione e realizzare anche azioni indispensabili per migliorare l’immagine dell’amministratore condominiale, che oggi, nonostante le novità della riforma, è ancora spesso poco considerata.

La vera rivoluzione del nuovo marketing digitale! Anaci Roma ha dato quindi prova che attraverso attività di social media analysis è possibile acquisire nuova “conoscenza” per supportare l’attuazione di strategie organizzative utili per migliorare la percezione della propria immagine e proporre servizi maggiormente competitivi.

Elisabetta Guida

Uff. Marketing

Extreme Srl

 

 

 

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Revisione del catasto: arrivano le nuove commissioni censuarie, ecco che cosa succede

Sul filo d’arrivo il primo decreto legislativo per l’attuazione della revisione del catasto fabbricati previsto dalla legge delega n. 23/2014, passato venerdì scorso al Consiglio dei Ministri, già con l’innesco di alcune polemiche su sui contenuti e quelli della legge delega.

La prima novità concerne la denominazione delle ex commissioni censuarie provinciali, chiamate ora “locali” in quanto l’elenco delle province per le quali è previsto l’insediamento non è quello complessivo (sulla base delle ultime istituzioni di province) ma è fermo alla situazione storica, quando erano presenti sul territorio nazionale solo 103 province.

La seconda novità riguarda l’individuazione in ogni sede locale e centrale di 3 sezioni di commissione, delle quali due ricalcano lo schema compositivo di impianto, poi confermato, da ultimo, secondo le disposizioni di cui al DPR n. 138/1998 in tema di composizione delle commissioni censuarie, concernenti l’una il catasto dei terreni e l’altra il catasto dei fabbricati.
Le sezioni delle commissioni censuarie locali sono composte da sei componenti.
Solo per Trento e Bolzano è previsto un ulteriore membro designato dalle rispettive Province autonome nell’ ambito dei propri dipendenti di ruolo.
La terza sezione di ciascuna commissione locale, in fase di prima attuazione, sarà specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati di cui all’art. 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23.

Revisione del catasto fabbricati: chi sono i membri delle commissioni censuarie e chi li sceglie

I componenti di ciascuna sezione sono scelti dal presidente del tribunale tra un numero almeno doppio di soggetti, designati nel rispetto della seguente composizione:
a) due, fra quelli designati dall’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente tra i dipendenti di ruolo della stessa Agenzia;
b) uno, fra quelli designati dall’ Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI), nel rispetto dei criteri fissati con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze d’intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali;
c) tre, fra quelli designati dal Prefetto, su indicazione degli Ordini e Collegi professionali e delle associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare, tra gli ingegneri, gli architetti, i geometri, i periti edili, i dottori agronomi, gli agrotecnici iscritti nei relativi albi, i docenti qualificati in materia di economia e di estimo urbano e in materia di economia ed estimo rurale e tra gli esperti in materia di statistica e di econometria.

Il presidente della commissione censuaria locale è nominato dal presidente del tribunale, nella cui circoscrizione essa ha sede, tra i magistrati ordinari o amministrativi, o tra i presidenti o i presidenti di sezione delle commissioni tributarie provinciali diverse da quella competente in relazione agli atti della medesima commissione censuari.

A ciascuna sezione è assegnato un presidente scelto tra i suoi componenti dal presidente della commissione censuaria locale.

Ciascuna sezione della commissione censuaria centrale è composta da undici componenti.

Fanno parte di tutte le sezioni, come membri di diritto:
a) il direttore dell’Agenzia delle entrate o, in caso di sua assenza o impedimento, il Vicedirettore-Territorio;
b) il direttore centrale della Direzione Centrale Catasto e Cartografia;
c) il direttore centrale della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi;
d) il direttore centrale della Direzione Centrale Pubblicità Immobiliare e Affari Legali.

Fanno parte di ciascuna sezione:
a) un ingegnere con funzioni dirigenziali appartenente al ruolo dall’ Agenzia delle entrate, da questa designato;
b) un magistrato ordinario ed un magistrato amministrativo, designati dai rispettivi organi di autogoverno;
c) due componenti designati dall’ ANCI nel rispetto dei criteri fissati con il decreto di cui all’articolo 3, comma 3, lettera b).

Fanno parte inoltre:
a) della sezione competente in materia di catasto terreni, due docenti universitari in materia di economia ed estimo rurale, designati dal Ministero dell’Istruzione, dell’Università e della Ricerca;
b) della sezione competente in materia di catasto urbano, due docenti universitari in materia di economia ed estimo urbano, designati dal Ministero dell’istruzione, dell’università e della ricerca;
c) della sezione specializzata in materia di riforma del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, due docenti universitari in materia di statistica e di econometria, designati dal Ministero dell’ istruzione, dell’università e della ricerca, sentite anche le associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare.

Nelle due tabelle seguenti sono poste a raffronto la composizione di una sezione delle commissioni locali e centrali rispettivamente nel precedente e nuovo ordinamento.

Quadro di raffronto componenti commissione censuaria locale
Precedente composizione di sezione Attuale composizione  di sezione
Quattro membri effettivi  designati dall’amministrazione finanziaria Due designati dall’ufficio dell’Agenzia delle entrate
Quattro membri effettivi dal consiglio provinciale, sentiti i comuni Uno designato dall’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI)
Due dagli ordini e collegi delle categorie professionali, competenti in materia catastale Tre esperti designati da Ordini e Collegi professionali e associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare
Totale 10 membri Totale 6 membri
8 rappresentanza Enti impositori 3 rappresentanza Enti impositori
2 rappresentanza mondo professionale 3 rappresentanza mondo professionale

 

Quadro di raffronto componenti commissione censuaria centrale
Precedente composizione di sezione Attuale composizione  di sezione
Sei membri effettivi  designati dall’amministrazione finanziaria Cinque designati dall’ufficio dell’Agenzia delle entrate
Due magistrati Due designati dall’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI)
Esperto ministeriale Due magistrati
Cinque esperti  (di cui tre designati da regioni, dall’UPI e dall’ANCI) Due docenti universitari designati da ANCI
Totale 14 membri Totale 11 membri
6 rappresentanza Enti impositori 7 rappresentanza Enti impositori
8 rappresentanza mondo accademico/giudiziario 4 rappresentanza mondo accademico/giudiziario

Dall’analisi dei suddetti quadri, come prima considerazione rileva, per la commissione censuaria locale una più equilibrata composizione paritetica tra  membri di emanazione degli Enti impositori (Comuni ed Agenzia Entrate) e designati dal mondo professionale tecnico, regolata dal Presidente (magistrato).
Per la Commissione censuaria centrale, la composizione è sbilanciata verso la rappresentanza degli Enti impositori, tuttavia la presenza di tre magistrati (compreso il Presidente) garantisce imparzialità.

Revisione del catasto: le modalità per la designazione dei componenti delle sezioni delle commissioni censuarie locali

Ciascun soggetto preposto provvede alla segnalazione al presidente del tribunale di un numero i membri in misura doppia a quella necessaria. Il presidente del tribunale sceglie, nel rispetto dei criteri di composizione di cui all’articolo 3, i componenti della commissione censuaria locale.

Tempistica

Entro 60 giorni dalla richiesta del competente direttore regionale dell’Agenzia delle entrate le suddette segnalazioni sono inviate al presidente del tribunale dandone notizia al Direttore regionale.
Nei 30 giorni successivi il presidente del tribunale sceglie i designati.  In caso di mancata o incompleta designazione, la scelta è operata, di norma, tra i soggetti iscritti all’albo dei consulenti tecnici, previsto dall’articolo 13 delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile.
Ricevuta la comunicazione della scelta, il direttore regionale dell’Agenzia delle entrate provvede, con proprio decreto, alla nomina dei componenti dandone comunicazione agli interessati.

Revisione del Catasto: le modalità per  la designazione dei componenti delle sezioni delle commissioni censuaria centrale

L’Organo di autogoverno dei magistrati ed Anci provvedono alla indicazione dei nominativi di competenza il Ministro dell’economia e delle finanze nomina con proprio decreto i componenti della Commissione censuaria centrale.
Il Presidente della commissione censuaria centrale è un magistrato ordinario o amministrativo con qualifica non inferiore a magistrato di cassazione o equiparata, nominato con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze.

Tempistica

Entro 90 giorni dalla richiesta del direttore dell’Agenzia delle entrate, i soggetti suddetti comunicano le rispettive designazioni al Ministero dell’economia e delle finanze e al direttore dell’ Agenzia delle entrate.
In caso di mancata o incompleta designazione, il Ministro provvede comunque alla nomina dei componenti nel rispetto dei criteri previsti.

Prime carenze e dubbi interpretativi emergenti

1. la bozza del primo decreto attuativo della riforma del catasto, in questa fase, sembra disattendere la legge delega (articolo 2, comma 3, lettera a) non prevedendo competenze delle commissioni censuarie locali in tema di procedure deflative del contenzioso.
2. le competenze della commissione censuaria locale  (art. 14, comma 3 del decreto legislativo) sono limitate alla  alla validazione delle funzioni statistiche di cui all’articolo 2, comma 1, lettera h), n. 1.2) e lettera i, n. l) della legge 11 marzo 2014, n. 23. Ma le funzioni statistiche rappresenteranno solo una parte delle metodologie per il calcolo nei nuovi estimi, in quanto la legge delega prevede all’articolo 2, comma 2, lettera h  punti 1.3“ qualora i valori non possano essere determinati sulla base delle funzioni statistiche di cui al presente numero, applica la metodologia di cui al numero 2)” cioè viene costruito un algoritmo (funzione di stima) con metodi empirici (metodi standardizzati e parametri di consistenza specifici).
Non sono soggetti ad approvazione da parte delle Commissioni questi ulteriori algoritmi di stima?
3. L’articolo 15, comma 4 della bozza di decreto prevede che la commissione censuaria centrale a sezioni unite provveda in ordine alla validazione dei saggi di redditività media determinati dall’Agenzia delle Entrate. Come si deve intendere che i saggi di redditività non definiti (si presume siano quelli dell’articolo 2, comma 2, lettera i), punto 2 della legge delega), in caso di dissenso in Commissione locale, sono validati dalla Commissione centrale, come avviene per le funzioni di stima ove c’è dissenso? Ovvero d’imperio la Commissione censuaria centrale decide, legificando, sempre e autonomamente i saggi?
4. Inoltre, appare completamente sfumata la rappresentanza delle Associazioni di categoria della proprietà immobiliare in seno alle commissioni locali, laddove il Prefetto, può liberamente scegliere tra i professionisti segnalati, senza alcuna riserva per quelli di designazione delle suddette Associazioni e a livello di commissione censuaria centrale, dove il MIUR ha solo l’obbligo di “sentire” le Associazioni e poi può tralasciare eventuali designazioni delle Associazioni senza alcuna motivazione.

 

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Contabilizzazione del calore

Il decreto legislativo di recepimento della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, approvato dal Governo il 30 giugno 2014, impone la termoregolazione in tutti gli edifici, stabilendo che gli impianti di riscaldamento centralizzati dovranno essere dotati di contabilizzatori installati, in tutta Italia, entro il 31 dicembre 2016.A decorrere da tale data, pertanto, condomini e singole unità immobiliari saranno obbligati a installare dispositivi specifici per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. Si precisa che il nuovo testo approvato dal Governo non si sostituisce ai disposti regionali che, pertanto, conservano efficacia vincolante per i cittadini. Restano pertanto valide ed efficaci le determinazioni assunte da Lombardia e Piemonte che, già da tempo, hanno fissato, rispettivamente,i termini del 1° agosto 2014 e del 1° settembre 2014 per l’adozione delle valvole termostatiche e della contabilizzazione. Nel merito, il testo del decreto prevede a carico dei condomini la cui fornitura energetica proviene da una rete di teleriscaldamento l’obbligo dell’installazione di dispositivi che, collegati ad apposite centraline di rilevamento, registrino e contabilizzino i consumi dei singoli palazzi. Anche le centrali termiche a servizio dei cosidetti super condomini dovranno rispettare la disposizione di legge contenuta nel decreto dell’efficienza energetica, a patto che ci sia una centrale termica che serva i diversi edifici che compongono la struttura condominiale.L’obbligo della contabilizzazione del calore vale anche per i singoli appartamenti, che dovranno dunque essere dotati di tali apparecchi per monitorare il consumo energetico per il riscaldamento invernale, il raffrescamento estivo e la produzione di acqua calda sanitaria.Il condominio che non ripartisce le spese in conformità alle nuove disposizioni è soggetto aduna sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro. Occorrerà pertanto che venga modificato il regolamento nella parte in cui disciplina la ripartizione delle spese del riscaldamento; eventuali delibere condominiali e le clausole del regolamento contrattuale in contrasto con la nuova norma devono ritenersi nulle.

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Presentato il nuovo testo unico delle norme di prevenzione incendi

Il Ministro dell’Interno Angelino Alfano ha presentato il prosieguo di un progetto iniziato con il DPR 151/2011 che ha trasferito parte dei controlli antincendio, ex ante, dai Vigili del Fuoco ai professionisti esperti di antincendio, consentendo di impiegare più efficacemente le risorse nelle verifiche, ex post, successive all’avvio dell’esercizio.

Il progetto prevede la semplificazione del corpo normativo relativo all’antincendio, messo a punto dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, ed è finalizzato allo snellimento delle norme e delle procedure antincendio.

Il processo di semplificazione prosegue con l’ammodernamento dei principi regolatori, mediante un nuovo approccio metodologico, più aderente al progresso tecnologico, che supera l’articolata e complessa stratificazione di norme, ed arriva ad un unico testo organico e sistematico utile a regolamentare tutte le attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco.

Il nuovo testo unico (T.U.) delle norme di prevenzione incendi rende i professionisti assolutamente protagonisti assegnando loro la responsabilità della scelta delle misure di prevenzione incendi da adottare. Il tutto è finalizzato a rivoluzionare la burocrazia e a semplificare decisamente l’iter relativo alla prevenzione incendi.

Il Ministero dell’Interno ha comunicato che il nuovo testo unico si basa sui seguenti principi:

 

  • generalità: le metodologie di progettazione della sicurezza antincendio possono essere applicate a tutte le attività;
  • semplicità: laddove esistano diverse possibilità per raggiungere il medesimo risultato si prediligono soluzioni più semplici, realizzabili, comprensibili, per le quali è più facile operare la revisione;
  • flessibilità: per ogni livello di prestazione di sicurezza antincendio richiesto, sono indicate diverse soluzioni progettuali prescrittive o prestazionali e sono definiti metodi riconosciuti che valorizzano l’ingegneria antincendio;
  • standardizzazione ed integrazione: il linguaggio in materia di prevenzione incendi è conforme agli standard internazionali e sono unificate le diverse disposizioni previste nei documenti esistenti della prevenzione incendi in ambito nazionale;
  • inclusione: le persone che frequentano le attività sono considerate un fattore sensibile nella progettazione della sicurezza antincendio, in relazione anche alle diverse abilità (es. motorie, sensoriali, cognitive, ecc.), temporanee o permanenti.

Tale impostazione metodologica consentirà di affrontare la progettazione antincendio con un unico approccio logico, e non più con approcci differenziati a seconda della tipologia di attività.

 

L’approccio utilizzato nel T.U. lascia la professionista molta libertà nella effettuazione delle scelte progettuali, infatti i diversi allegati tecnici allo stesso riporteranno in modo logico-sistematico:

 

  • la regola tecnica orizzontale (RTO): i criteri ed i metodi che consentono di determinare le misure di sicurezza antincendio per tutte le attività soggette al controllo del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco;
  • le regole tecniche verticali semplificate (RTV): le specifiche misure integrative per talune attività civili e commerciali, quali uffici, autorimesse ecc., nonché per quelle in applicazione delle recenti leggi approvate su strutture sanitarie, scuole e strutture turistico-ricettive esistenti

Le RTO contengono le nuove regole generali applicabili per la progettazione antincendio delle attività soggette. Le RTV prevedono le specifiche disposizioni, integrative a quelle delle regole generali, applicabili alle attività soggette ivi disciplinate.

 

L’insieme delle RTO e delle RTV costituisce il nuovo quadro normativo di riferimento completo ed esaustivo per la progettazione antincendio di tutte le attività soggette.

 

Allo scopo di rendere il documento un testo unico organico per l’intera materia antincendio, è prevista una ulteriore sezione (Metodi), che introduce metodologie di progettazione antincendio innovative ed alternative a quelle riportate nelle altre sezioni, volte alla risoluzione di specifiche problematiche tecniche ai fini antincendio di difficile soluzione con l’approccio sistematico delle prime tre sezioni. La sezione Metodi è basata sull’utilizzo delle tecniche della Fire Safety Engineering (FSE) infatti contiene tre allegati denominati:

  • Ingegneria della sicurezza antincendio.
  • Scenari di incendio per la progettazione prestazionale.
  • Salvaguardia della vita con la progettazione prestazionale.

In estrema sintesi il T.U. stabilisce un metodo finalizzato per la determinazione delle misure (definite strategie antincendio) idonee a minimizzare il rischio di incendio, in termini di probabilità e di conseguenze, entro limiti considerati accettabili, da adottare per la progettazione antincendio di un’attività soggetta, garantendo gli obiettivi primari di sicurezza della vita umana, di incolumità delle persone e di tutela dei beni e dell’ambiente.

Le misure di prevenzione, di protezione e gestionali sono raggruppate in modo omogeneo nei seguenti allegati definiti strategie antincendio:

  • Reazione al fuoco
  • Resistenza al fuoco
  • Compartimentazione
  • Separazione
  • Esodo
  • Gestione della sicurezza antincendio
  • Controllo e spegnimento
  • Rivelazione ed allarme
  • Controllo di fumi e calore
  • Operatività antincendio
  • Sicurezza degli impianti tecnologici e di servizio

La procedura prevede una valutazione del rischio dalla quale discendono i livelli di prestazioni delle misure antincendio da adottare.

 

Ai fini della valutazione del rischio sono introdotte tre tipologie di profili di rischio:

  • R-vita, profilo di rischio relativo alla salvaguardia della vita umana;
  • R-beni, profilo di rischio relativo alla salvaguardia dei beni economici;
  • R-ambiente, profilo di rischio relativo alla tutela dell’ambiente dagli effetti dell’incendio.

L’allegato del T.U. denominato “Determinazione dei profili di rischio delle attività” fornisce:

  • la metodologia per valutare quantitativamente i due profili di rischio R-vita ed R-beni,
  • i criteri per valutare il profilo di rischio R-ambiente.

In funzione dei profili di rischio R-vitaR-beni ed R-ambiente per l’attività, sono attribuiti i livelli di prestazione alle misure antincendioappartenenti alle singole strategie antincendio da adottare, in funzione degli obiettivi di sicurezza da raggiungere.
Per ogni misura antincendio, il progettista può attribuire livelli di prestazione differenti da quelli proposti. In tal caso il progettista e tenuto a dimostrare il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza antincendio.

 

Il nuovo T.U. introduce i concetti di “misure convenzionali” e di “misure alternative” da utilizzare a scelta del progettista, li definisce nel seguente modo:

 

  • Soluzione conforme (deemed to satisfy provision): soluzione progettuale di immediata applicazione nei casi specificati, che garantisce il raggiungimento del collegato livello di prestazione.
  • Soluzione alternativa (alternative solution): soluzione progettuale alternativa alle soluzioni conformi. Il progettista e tenuto a dimostrare il raggiungimento del collegato livello di prestazione impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendio.

Ampio spazio è dato all’applicazione dei metodi prestazionali per la progettazione della sicurezza antincendio.

 

I metodi prestazionali sono impiegabili per:

 

  • la verifica delle soluzioni alternative al fine di dimostrare il raggiungimento del collegato livello di prestazione;
  • la verifica di soluzioni in deroga al fine di dimostrare il raggiungimento del collegato obiettivo di sicurezza antincendio;
  • la verifica del livello di prestazione attribuito ad una misura antincendio al fine di dimostrare il raggiungimento del collegato obiettivo di sicurezza antincendio.

I risultati ottenuti devono essere sottoposti al competente Comando provinciale dei Vigili del fuoco tramite i procedimenti amministrativi ammessi dalla normativa vigente.

 

Molto interessante appare la possibilità di proporre soluzioni alternative senza ricorrere obbligatoriamente alla procedura di deroga, in questo modo il T.U. ammette l’utilizzo dei metodi dell’ingegneria prestazionale (FSE) al di fuori del campo di applicazione del D.M. 9 maggio 2007 (che peraltro sarà abrogato) che ricordiamo ammette (art. 2) il seguente campo di applicazione del metodo:

 

  • per la individuazione dei provvedimenti da adottare ai fini del rilasci del certificato di prevenzione incendi nel caso di attività non regolate da specifiche disposizioni antincendio;
  • per la individuazione delle misure di sicurezza che si ritengono idonee a compensare il rischio aggiuntivo nell’ambito del procedimento di deroga.

Molta enfasi è stata data, durante la presentazione del nuovo provvedimento di semplificazione, all’utilizzo dei metodi prestazionali che possono quindi essere applicati per la progettazione ordinaria della sicurezza antincendio.

 

Iter procedurale.

A seguito della valutazione del rischio incendio devono essere determinate le misure antincendio da applicate all’attività.

Per ciascuna misura antincendio sono previsti diversi livelli di prestazione, graduati in funzione della complessità crescente delle prestazioni previste ed identificati da numero romano (es. I, II, III, …).
La corretta selezione dei livelli di prestazione delle misure antincendio conduce alla riduzione del rischio di incendio dell’attività ad una soglia considerata accettabile.
In definitiva la progettazione antincendio dovrà seguire i seguenti passi:

 

  • Fissazione degli obiettivi antincendio mediante la valutazione del rischio
  • Determinazione delle strategie mediante:
    1. Misure antincendio
    2. Livelli di prestazione
    3. Scelta fra soluzioni conformi oppure soluzioni alternative ove previste

Riportati nel seguente schema:

tabella tu antincendio

La progettazione di attività normateNON normate dovrà seguire i seguenti schemi:

testo unico antincendio tabella 2
testo unico antincendio tabella 3

Nell’ultima bozza del T.U. sono presenti 10 allegati riportanti le regole tecniche verticali per le seguenti attività:

  • Aree a rischio specifico
  • Vani degli ascensori
  • Edifici di civile abitazione
  • Edilizia scolastica
  • Attività ricettive turistico-alberghiere
  • Strutture sanitarie
  • Edifici adibiti ad uffici
  • Attività commerciali
  • Locali di intrattenimento e di pubblico spettacolo, impianti sportivi
  • Autorimesse

 

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Detrazioni sui termosifoni: come e quali chiedere

In relazione al tipo di intervento è possibile presentare la richiesta di detrazione fiscale del 65 % oppure del 50 % delle spese sostenute per la sostituzione e manutenzione dei caloriferi.

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di riqualificazione. Tuttavia, bisogna fare molta attenzione ad analizzare non soltanto il tipo di intervento, ma anche il contesto in cui si realizza e se si può beneficiare delle detrazioni al 50 % previste per le ristrutturazioni edilizie oppure quelle per il risparmio energetico al 65 %.

RIPARAZIONE O SOSTITUZIONE DI TERMOSIFONI ESISTENTI

In questo caso, se non si esegue nessun altro intervento, le spese sostenute possono beneficiare della detrazione fiscale del 50 % sulle ristrutturazioni edilizie. Ciò è possibile sia per interventi eseguiti sulle singole unità abitative che su parti condominiali. L’Agenzia delle Entrate specifica a tal proposito che risulta indifferente se si installano elementi uguali o diversi rispetto ai precedenti.

INSTALLAZIONE DI NUOVI CALORIFERI

Anche in questo caso è ammessa la detrazione del 50 %.

INSTALLAZIONE DELLE VALVOLE TERMOSTATICHE

Questo tipo di intervento, che prevede la semplice installazione di valvole termostatiche su termosifoni esistenti, è molto comune nei condomini che hanno un sistema di riscaldamento centralizzato. Anche in questo caso, l’intervento può beneficiare della detrazione del 50 % prevista per le ristrutturazioni edilizie.

TERMOSIFONI E CALDAIE

In questo caso le possibilità sono diverse in relazione al tipo di caldaia. Se questa è a condensazione è possibile valutare la detrazione del 65 %. Queste devono tuttavia avere anche delle caratteristiche ben precise. Saranno ammesse ad ottenere le agevolazioni sia le spese tecniche, come progettazione del nuovo impianto, eventuali pratiche da presentare in Comune, sia quelle tecniche, come la dismissione dell’impianto precedente, delle valvole termostatiche e opere idrauliche. Questo tipo di bonus è ammissibile anche per negozi,ufficilaboratori. Prima di procedere alla richiesta di beneficio fiscale è necessario consultare il sito dell’Enea dedicato all’efficienza energetica.

Se la caldaia non è a condensazione ma di tipo tradizionale, non è possibile valutare la detrazione sul risparmio energetico. Tuttavia il medesimo intervento, se eseguito su singole abitazioni oppure parti comuni condominiali, può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie. Tra l’altro sempre alla medesima detrazione si può accedere anche quando si installa un nuovo impianto di riscaldamento in un edificio che prima ne era sprovvisto.

 

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La TASI: ecco come funziona.

ALIQUOTE

Come è ormai noto la legge di stabilità fissava un tetto massimo al 2,5 per mille per la prima casa e al 10,6 per mille per la seconda (somma di Tasi ed Imu). Il governo è poi intervenuto per concedere ai Comuni la possibilità di aumentare le aliquote fino ad un massimo dello 0,8% distribuendo l’aumento tra la prima e la seconda casa. La maggiorazione deve essere però vincolata alla concessione delle detrazioni, scomparse a livello nazionale rispetto all’Imu.

PRIME CASE

L’aliquota potrà dunque salire fino a un massimo del 3,3 per mille.

SECONDE CASE

Si potrà arrivare all’11,4 per mille complessivo. Sulle seconde case e tutti gli altri fabbricati (uffici, negozi, capannoni, ecc…) si pagano sia l’Imu che la Tasi.

IMMOBILI DI LUSSO

Gli immobili accatastati nelle categorie di pregio (A/1, dimore signorili; A/8, ville e A/9, castelli) continueranno a pagare l’Imu sulla prima casa, con un’aliquota massima del 6 per mille e con la sola detrazione di 200 euro, senza i 50 euro extra per ogni figlio. Su questi immobili si pagherà anche la Tasi, anch’essa con aliquota massima del 3,3 per mille, ma il totale di Imu e Tasi non potrà superare il 6,8 per mille.

IMMOBILI IN AFFITTO

Anche in questo caso si pagherà sia l’Imu che la Tasi con il limite massimo dell’11,4 per mille. L’Imu verrà pagata interamente dal proprietario, mentre la Tasi peserà anche sulle spalle dell’inquilino che dovrà versarne una quota compresa tra il 10 e il 30% in relazione alla delibera comunale.

CALCOLO

La base imponibile è la stessa dell’Imu. Si parte dunque dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5 % e si moltiplica il risultato per il coefficiente che varia in base al tipo di immobile (160 per le abitazioni). Su questo valore si applica l’aliquota comunale, con le eventuali detrazioni.

COME E QUANDO PAGARE

Per pagare la Tasi di potrà utilizzare il modello F24 oppure il bollettino di conto corrente postale. Le rate previste sono due: la prima il 16 giugno, la seconda il 16 dicembre. Se il Comune non avrà preso alcuna decisione sulle aliquote entro i termini utili per far pagare l’acconto a giugno (23 maggio, con delibera da pubblicare sul sito portalefederalismofiscale.gov.it), quella di fine anno rimane per i proprietari di prime case l’unica data utile. Per le seconde case, invece, resta fisso l’appuntamento del 16 giugno, quando dovranno pagare sia l’Imu che la Tasi. Per la Tasi, in caso non sia stata deliberata un’aliquota dal Comune, dovranno pagare il 50% dell’aliquota base dell’1 per mille, togliendo però una quota forfettaria il cui onere spetta invece all’inquilino.

 

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La cedolare secca per la locazione di immobili ad uso abitativo

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017 (Dl 47/2014).

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 

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La sanatoria delle opere abusive

Nel nostro Paese la rilevanza del fenomeno delle edificazioni abusive ha imposto al legislatore una speciale attenzione per risolvere un duplice problema. Da un lato quello di scoraggiare l’attività abusiva di edificazione, sanzionando gli speculatori, dall’altro di come eventualmente pervenire ad un recupero, ove possibile, di quanto edificato, cogliendo quantomeno l’opportunità per le casse pubbliche di giovarsi di entrate straordinarie.

Una prima risposta alle predette questioni venne tentata con l’emanazione della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 , entrata in vigore il successivo 17 marzo. La detta normativa previde una serie di sanzioni, tra le quali anche la demolizione degli immobili abusivamente realizzati.

La nuova normativa conobbe una nutrita serie di modificazioni (cfr. in tal senso il D.L. 23 aprile 1985, n. 146 (convertito nella Legge 21 giugno 1985, n. 298 ) e il D.L. 20 novembre 1985, n. 656 (convertito nella Legge 24 dicembre 1985, n. 780).

Anche il Governo emanò in materia ulteriori innovazioni attraverso il ricorso alla decretazione di urgenza: si pensi ai D.L. 28 marzo 1986, n. 76; D.L. 30 settembre 1986, n. 605; D.L. 9 dicembre 1986, n. 823; D.L. 9 marzo 1987, n. 71; D.L. 8 maggio 1987, n. 178; D.L. 9 luglio 1987, n. 264; D.L. 4 settembre 1987, n. 367; D.L. 7 novembre 1987, n. 458 tutti non convertiti in legge da parte del Parlamento.

E’ importante sottolineare l’intervento della Giudice delle leggi (Corte Cost., 302/88 ) che si pronunziò nel senso dell’illegittimità del reiterato ricorso allo strumento del decreto legge, il che indusse in qualche misura le Camere ad approvare la Legge 13 marzo 1988, n. 68 per il cui tramite venne convertito, sia pure con modifiche, il D.L. 12 gennaio 1988, n. 2.

Punti qualificanti della disciplina della legge del 1985 (avente ad oggetto, tra le altre cose, la disciplina le procedure di sanatoria delle opere abusivamente realizzate fino al giorno 1 ottobre 1983), possono essere considerati la precisazione circa l’attività di vigilanza sull’edificazione; la predisposizione di un sistema sanzionatorio rigoroso in relazione agli illeciti, con la previsione di una generale possibilità di una sanatoria per gli abusi meramente formali; l’introduzione di procedure semplificate per la formazione di strumenti urbanistici (con particolare riferimento alle opere interne agli edifici, non più soggette nè a concessione nè ad autorizzazione). Venne inoltre previsto il rilascio da parte del Comune del certificato di destinazione urbanistica attestante la situazione giuridica urbanistica dei suoli, con specifico riferimento alle prescrizioni relative all’attitudine edificatoria dei medesimi.

Per quanto attiene all’ impatto della nuova normativa sull’ attività negoziale, occorre rammentare i seguenti aspetti:

  • previsione della nullità per gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà e di altri diritti reali (ad eccezione dell’atto costitutivo di servitù) relativi a terreni privi di allegazione del certificato di destinazione urbanistica;
  • previsione della nullità degli atti trasferimento a titolo oneroso della proprietà e di altri diritti reali relativi a fabbricati non contenenti le menzioni relative alla disciplina urbanistica. Successivamente la Legge 8 giugno 1990, n. 142 (ora abrogata dal D. Lgs. 267/00 ), mediante la quale sono stati introdotti nuovi principi dell’ordinamento dei Comuni e delle Province, venne a porre importanti novità concernenti le competenze degli enti locali in materia di gestione del territorio e di urbanistica. Tra esse vanno ricordate l’introduzione del piano territoriale di coordinamento di competenza della Provincia, l’individuazione della città metropolitana quale nuovo organo di governo delle aree urbane (cui sono tra l’altro attribuite le competenze dell’accordo di programmazione quale istituto, con precise possibilità di incidenza sugli strumenti urbanistici, per la realizzazione di interventi che richiedono l’azione integrata di una pluralità di soggetti pubblici).

Nel frattempo la disciplina temporanea delle ipotesi di formazione di silenzio-assenso per le concessioni edilizie che, come abbiamo visto, venne introdotto dalla Legge 94/82 fino al 31 dicembre 1984, venne successivamente prorogata, per il tramite di reiterati interventi fino alla data del 31 dicembre 1991.

Da ultimo, con la legge 17 febbraio 1992, n. 179 venne addirittura disposta l’eliminazione di ogni termine.La Legge 4 dicembre 1993, n.493 stabilì un procedimento più macchinoso. Quando l’Amministrazione fosse rimasta silente a fronte delle richieste del cittadino, si sarebbe attivato un controllo sostitutivo da parte della regione. Ad esso avrebbe potuto fare seguito la nomina di un commissario ad acta presso il Comune inadempiente, commissario che avrebbe successivamente dovuto provvedere all’emanazione dell’atto. Lo strumento normativo certamente ebbe ad appesantire la procedura. Ecco allora che il legislatore venne, con singolare pendolarismo, a reintrodurre nuovamente per il tramite del D.L. 26 luglio 1994, n. 468 la procedura del silenzio-assenso.Successivamente, con il D.L. 27 marzo 1995, n. 88, la disciplina ha conosciuto l’ennesima inversione di rotta, con il ritorno ad un sistema simile a quello già disciplinato nella Legge 493/93 . Questa impostazione venne ribadita dalla Legge 23 dicembre 1996, n.662 .

Attraverso la decretazione di urgenza succedutasi a decorrere dal D.L.468/94 erano state apportate significative innovazioni al regime delle trasformazioni edilizie ed urbanistiche del territorio fra le quali vanno ricordate:

  • l’inserimento della mancata adozione degli strumenti urbanistici generali fra le cause di scioglimento dei Consigli comunali previste dall’art. 39 della Legge 142/90 (ora abrogata dal D. Lgs. 267/00 ) e attualmente dall’art.141 D. Lgs. 267/00;
  • la previsione dell’approvazione tacita degli strumenti urbanistici generali, da parte della Regione (o degli enti da essa delegati), per l’infruttuoso decorso del termine fissato dalla legge per l’approvazione esplicita;
  • la soppressione del regime autorizzatorio per gli interventi edilizi e la sottoposizione di una serie di essi alla c.d. DIA, vale a dire la denuncia di inizio dell’attività (prevista dall’art.19 della Legge 241/90 ) accompagnata da una relazione tecnica di asseverazione di un professionista abilitato. Con la L.122/10, in sede di conversione del D.L. 78/10 la disciplina della DIA è stata rivoluzionata. Al posto della stessa è stata introdotta la c.d. SCIA (cioè la “Segnalazione di inizio di attività”). Essa sostituisce ogni autorizzazione il cui rilascio dipenda esclusivamente da accertamento di requisiti di carattere tecnico. La SCIA non puà essere utilizzata in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.

Tuttavia la Corte Costituzionale con la sentenza 360/96 affermò nettamente l’incompatibilità rispetto all’art. 77 della Cost. della prassi consistente nella costante reiterazione dei decreti-legge.Il Giudice delle Leggi pertanto escluse che in caso di mancata conversione il Governo potesse riprodurre, con un nuovo decreto, il contenuto normativo dell’intero testo o di singole disposizioni del decreto non convertito, nei casi in cui il nuovo provvedimento non risultasse fondato su autonomi (e pur sempre straordinari) motivi di necessità ed urgenza, motivi che, in ogni caso, non avrebbero potuto essere ricondotti al solo fatto del ritardo conseguente dalla mancata conversione del precedente decreto.Qualsiasi ulteriore intervento normativo del governo, quindi, non avrebbe potuto porsi in un rapporto di continuità sostanziale con il decreto non convertito, dovendo risultare caratterizzato da contenuti sostanzialmente diversi, ovvero da nuovi presupposti giustificativi di natura straordinaria. Decaduto così il D.L. 24 settembre 1996, n. 495 , laLegge 23 dicembre 1996, n. 662 , collegata alla finanziaria per il 1997, oltre a specificare ulteriormente la disciplina del condono delle costruzioni abusive, ha costituito l’occasione per ribadire le norme procedurali già poste in materia di rilascio della concessione edilizia e per modificare il procedimento di denuncia dell’inizio di attività, che non sostituisce più il regime autorizzatorio, piuttosto affiancandosi a questo.

Sono stati espressamente fatti salvi gli effetti delle precedenti disposizioni.

Nell’elaborare il c.d. “nuovo condono edilizio”, introdotto inizialmente con il D.L. 26 luglio 1994, n. 468 , quantomeno il legislatore mostrò di tener conto dell’esperienza già fatta nel 1985, ponendo quale condizione per la regolarizzazione dell’immobile da sanare, non solo le somme a titolo di oblazione, bensì anche la corresponsione degli oneri concessori.Il D.L. 468/94 , per la parte riguardante il condono, venne inizialmente reiterato con i DD.LL. 551/94 e 649/94. In seguito la relativa normativa fu trasfusa nell’art. 39 della Legge 23 dicembre 1994, n. 724(Corte Cost., 416/95 ). Alcuni aspetti hanno rinvenuto la loro disciplina in successivi provvedimenti normativi (cfr. DD.LL. 24/95,88/95,193/95,310/95,400/95, 498/95,30/96,154/96,285/96,388/96,495/96) e nell’art. 2 commi 37-59, della Legge 23 dicembre 1996, n. 662 .

Per le linee guida dell’intervento è stata presa a riferimento la disciplina già contenuta nei capi IV e V della Legge 47/85 , in relazione alla quale sono state comunque apportate rilevanti modifiche.

La sanabilità è riferita:

  1. alle opere ultimate ovvero sospese in forza di un provvedimento amministrativo o giudiziale entro il 31 dicembre 1993;
  2. alle opere aventi dimensioni non eccedenti una volumetria pari a 750 metri cubi (ovvero ad ampliamenti di misura non superiore a 750 metri cubi o al 30% dell’opera legittima ampliata);
  3. ai casi in cui la presentazione della domanda di sanatoria venga fatta entro il termine del 31 marzo 1995. Occorre rilevare, in relazione al punto 2 che precede che, in concreto, sono suscettibili di essere sanati anche edifici di notevoli dimensioni per il tramite della presentazione di più domande provenienti da soggetti diversi, ciascuno per quanto attiene alla parte di immobile di spettanza.

La legge prevede il perfezionamento di una fattispecie di silenzio assenso, in base alla quale la sanatoria si perfeziona (sempre che l’oblazione dovuta sia determinata correttamente e ne sia stato corrisposto integralmente l’importo unitamente a quello concernente il contributo concessorio) con il decorso del termine di un anno, elevato a due anni per i Comuni con popolazione superiore a 500.000 abitanti. Tale termine decorre dal 1° gennaio 1997.

La disciplina del nuovo condono è stata comunque posta in correlazione a quella concernente i particolari vincoli che possono sussistere relativamente alla tutela paesaggistica, idrogeologica, dei parchi naturali . Nelle zone soggette a tali vincoli non vige il principio del silenzio-assenso, dovendo piuttosto applicarsi l’opposta regola del silenzio-rifiuto ogniqualvolta l’autorità preposta alla tutela del vincolo sia stata richiesta dell’emissione del prescritto parere. Ciò anche in esito all’entrata in vigore della Legge 14 maggio 2005, n.80 (che ha convertito con modificazioni il D.L. 14 marzo 2005 n. 35 ), il cui art. 3 al comma n. 6 ter ha modificato l’art. 20 della Legge 7 agosto 1990, n. 241 .

Di particolare interesse si manifestano le conseguenze, di cui si dirà partitamente, relative alla negoziazione delle edificazioni abusive ovvero alla carente allegazione all’atto di trasferimento della proprietà del bene del certificato di destinazione urbanistica.

 

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Il deposito cauzionale nel contratto di locazione

La previsione di una cauzione (detta anche deposito cauzionale) è frequente in qualsiasi contratto di locazione di immobili sia ad uso abitativo che commerciale.

La cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, e in particolare:a) il regolare pagamento dei canoni;b) il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all’immobile locato.

Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, in tutto o in parte, la cauzione al termine del contratto.

L’importo del deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone pattuito: una cauzione di entità superiore è nulla, mentre è possibile la pattuizione di una cauzione di misura inferiore. Se il contratto non prevede alcuna cauzione, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.La garanzia dell’adempimento del contratto può essere ottenuta dal locatore anche in forma diversa dal deposito cauzionale, ad esempio con fidejussione bancaria, o polizze assicurative, o garanzia di terzi da sottoscrivere e inserire nel medesimo contratto di locazione.

All’atto del rilascio dell’immobile locato, al termine del contratto, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, sempre che non si debbano effettuare “trattenute” a titolo di inadempimenti subiti dal locatore o di danni.

La cauzione va restituita aumentata degli interessi legali maturati di anno in anno, a meno che il locatore abbia annualmente rimborsato il conduttore degli interessi che il deposito cauzionale ha fruttato nell’anno appena decorso.

Il diritto alla restituzione della cauzione è sottoposto all’ordinaria prescrizione decennale.Quando si vende un immobile concesso in locazione, è buona regola per il compratore informarsi circa il diritto del conduttore ad avere il rimborso della cauzione. Infatti, nel caso sia stato versato un deposito a mani del locatore, questi deve riversarlo al nuovo proprietario aumentato degli interessi fino a quel momento dovuti al conduttore, in modo che questi non si trovi nella condizione di dover nuovamente versare la cauzione senza averne ricevuto provvista.

Comunque, il locatore (venditore) resta solidalmente obbligato con il nuovo proprietario (acquirente) verso il conduttore per la restituzione del deposito cauzionale che il conduttore versò al precedente proprietario.

 

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Contratto di locazione: quale scegliere?

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 ( meglio conosciuta come “equo canone” ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.

Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:

· il contratto “a canone libero”, in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc.);

· il contratto “a canone concordato” con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

Per la locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due possibili forme contrattuali (come previsto dalla legge 431/98 che regola le locazioni degli immobili):

CONTRATTI DI LIBERO MERCATO che si basano sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale. Le principali caratteristiche (riferimento: art.2, legge 431/98) sono:
– durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
– entità del canone: libero;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’85% del canone percepito);
– schema di contratto: libero.

CONTRATTI CONCERTATI con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.

I contratti di locazione si distinguono poi in contratti: A) ad uso abitativo, B) ad uso transitorio, C) ad uso studenti universitari.

Le principali caratteristiche sono:

A) Ad uso abitativo a canone concordato
– durata del contratto: 3 anni + 2;
– entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
– agevolazioni fiscali per il proprietario
– agevolazioni fiscali per gli inquilini: in base alle fasce di reddito;

B) Ad uso transitorio
può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
– durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone: concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.

C) Ad uso studenti universitari
– durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
– canone: fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
– previste agevolazioni fiscali per il proprietario

 

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