L’identificazione dell’immobile

Con riferimento all’identificazione dell’immobile, è necessario distinguere tra la descrizione “civilistica” dello stesso (Comune, indirizzo, piano, numero dei vani e delle pertinenze, confini, modalità di accesso) e la identificazione catastale del bene. La giurisprudenza ha chiarito che in caso di discordanza tra i dati “civilistici” e i dati catastali prevalgono i primi. Tuttavia, è importantissimo verificare la correttezza dell’identificazione catastale, poiché è in base ad essa che si calcola il reddito dell’immobile ai fini fiscali e in quanto i dati catastali sono utilizzati per l’esecuzione degli adempimenti (trascrizione nei registri immobiliari, voltura catastale) successivi alla vendita.
Pertanto, è obbligo del venditore (anche tramite il notaio incaricato della stipula o altro professionista – geometra, architetto, ecc. – di sua fiducia) fornire copia delle planimetrie catastali più recenti, al fine di accertare la conformità della raffigurazione grafica allo stato effettivo dei luoghi. Molto spesso nella prassi, benché si eseguano modifiche eseguite all’interno dell’immobile, non si provvede alla presentazione presso la competente Agenzia del Territorio delle planimetrie aggiornate: poiché il venditore deve garantire la regolarità dell’immobile anche sotto il profilo catastale, sarà necessario che egli faccia predisporre le planimetrie corrette prima dell’atto, o che (qualora sia possibile provvedervi dopo la stipulazione dell’atto notarile, il che dipende dall’entità della difformità) si accordi con l’acquirente circa la sopportazione dei relativi costi.
La difformità tra l’effettiva consistenza dell’immobile e la sua raffigurazione nelle planimetrie catastali si registra con maggiore frequenza nei casi in cui l’unità abitativa abbia cantine o solai di pertinenza, o aree di giardino o cortili pertinenziali.
In ogni caso, è importante che la parte venditrice fornisca al notaio, all’inizio della fase istruttoria della pratica, le planimetrie in suo possesso; al fine di verificarne l’esattezza può essere utile, inoltre, l’esibizione di disegni tecnici (es. mappe condominiali), con cui confrontare le planimetrie catastali.

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