Le categorie catastali

Le categorie catastali sono l’indice ufficiale utilizzato in Italia di riferimento per classificare i beni immobili, e determinarne le rendite.

Furono introdotte con il regio decreto legge 13 aprile 1939 n. 652, che riformò la disciplina relativa al catasto istituendo il catasto dei fabbricati, alla base del Nuovo Catasto Edilizio Urbano.

Di seguito si riporta l’elenco delle categorie catastali, incluse quelle non più in uso.

Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A

A/1 Abitazioni di tipo signorile

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 Abitazioni di tipo civile

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 Abitazioni di tipo economico

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 Abitazioni di tipo popolare

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 Abitazioni di tipo rurale
(Non più in uso)

A/7 Abitazioni in villini

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 Abitazioni in ville

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10 Uffici e studi privati

Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, baracche in zone terremotate ecc…

Gruppo B

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C

C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

Immobili a destinazione speciale

Gruppo D

D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito,cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (fabbricati rurali).

Immobili a destinazione particolare

Gruppo E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Entità urbane

Gruppo F

F/1 Aree urbane. Area di corte urbana che, per qualche motivo ( di solito per effettuare una successiva compravendita ) non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi.
F/2 Unità collabenti (Quelle unità che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di fornire reddito. Es: unità fatiscenti o inagibili).
F/3 Unità in corso di costruzione.
F/4 Unità in corso di definizione.
F/5 Lastrici solari.
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009).

 

 

 

Pubblicato in Catasto | Contrassegnato , | Lascia un commento

La variazione catastale

Con la variazione catastale, il cittadino comunica all’Agenzia delle Entrate – Territorio (ex catasto), la natura delle modifiche effettuate nello stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) possono essere modificati tramite la procedura DOCFA che deve essere presentata agli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio (Catasto). Alcune modifiche possono essere anche effettuate gratuitamente direttamente dai cittadini presso gli uffici del catasto o con procedure informatiche sul sito dell’Agenzia delle Entrate – Territorio. La variazione catastale può servire in caso di modifiche della distribuzione interna di un appartamento o per una “esatta rappresentazione grafica”.

Quando presentare una variazione catastale

Serve per comunicare agli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio (Catasto) una modifica eseguita in un immobile. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento di una casa, ecc.

A seguito dell’esecuzione di interventi edilizi è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell’immobile entro 30 giorni dalla fine lavori (altrimenti l’Agenzia delle Entrate – Territorio potrà applicare una sanzione).

I casi più frequenti in cui occorre procedere con la variazione sono:

  • Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito. Situazione spesso risolvibile con la causale “esatta rappresentazione grafica”.
  • Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l’eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
  • Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, etc.
  • Ampliamento per piano casa.
  • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

In generale la variazione catastale è richiesta in caso di interventi edili sugli immobili (variazione da effettuare entro 30 giorni) che comportano la modifica del classamento e della rendita catastale e prima di un rogito, quando il venditore si accorge di alcune difformità tra lo stato catastale e lo stato di fatto.

La variazione catastale è uno dei principali elaborati utili a richiedere il certificato di agibilità. Viene richiesto dallo sportello unico dell’edilizia prima di poter protocollare la “fine lavori”.

 

Pubblicato in Catasto, Pratiche tecniche | Contrassegnato , , | Lascia un commento

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

In materia di agevolazioni “prima casa”, è importante segnalare che le imposte pagate in occasione di un primo acquisto possono originare un credito di imposta da utilizzare in detrazione dalle imposte che saranno dovute dallo stesso soggetto in occasione di un successivo acquisto.
Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni per comprarne un’altra (sempre con le agevolazioni), a condizione che il nuovo acquisto intervenga entro un anno dalla vendita del primo immobile, può vantare un credito di imposta, in occasione del nuovo acquisto, che equivale all’importo delle imposte pagate in occasione dell’acquisto precedente (con il limite massimo dell’importo delle imposte che sono dovute in relazione al secondo acquisto).
Due esempi chiariranno il concetto di cui stiamo parlando.

Esempio 1
Tizio ha acquistato nel 2006 per il prezzo di euro 100.000,00, con agevolazioni, ed ha quindi pagato l’imposta di registro per euro 3.000,00, e le due imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 168,00). Nel 2007 vende l’immobile, per acquistarne uno nuovo, sempre nel 2007. Al momento del nuovo acquisto, Tizio deve pagare una imposta di registro per euro 5.000,00. Egli potrà compensare il suo debito verso l’erario utilizzando un credito di imposta di importo pari ad euro 3.000,00, pagandone solo 2.000,00.

Esempio 2
Tizio nel 2006, in occasione del primo acquisto, ha versato un’imposta di registro di euro 6.000,00 corrispondente ad un prezzo di euro 200.000,00. Nel 2007 Tizio cambia casa, e dopo avere venduto il suo primo appartamento ne compra un secondo, con agevolazioni “prima casa”, per il prezzo di euro 150.000,00. Tizio deve quindi pagare una imposta di registro di euro 4.500,00. Il suo credito di imposta non ammonta, in questo caso, ad euro 6.000,00 (imposta pagata in occasione del primo acquisto), ma ad euro 4.500,00 (la nuova imposta dovuta segna infatti l’importo massimo del credito di imposta). Tizio quindi non verserà alcun importo a titolo di imposta di registro, ma non avrà neanche (come si potrebbe essere indotti a ritenere) un credito residuo di euro 1.500,00.
Il meccanismo di compensazione del credito di imposta con le imposte dovute in occasione del secondo acquisto è utilizzabile immediatamente quando il secondo atto di acquisto è soggetto ad imposta di registro. Nel caso in cui sia soggetto ad IVA, il credito di imposta spetta ugualmente, ma non può essere utilizzato subito, bensì a compensazione di altre imposte future (es. l’IRPEF che dovrà versare nell’anno successivo).

Se il credito di imposta deriva dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni mediante atto soggetto ad IVA (il venditore della prima vendita era un’impresa e ricorre una delle ipotesi di applicazione dell’IVA), per poter fruire del credito il soggetto che ha venduto e che si accinge a riacquistare entro l’anno dalla vendita deve fornire al notaio che redige il suo nuovo atto di acquisto copia delle fatture che la prima società venditrice aveva emesso nei suoi confronti.
Il notaio infatti dovrà – solo in questa ipotesi – esibire all’Agenzia delle Entrate una copia cartacea del proprio atto e le copie delle fatture di cui si tratta, dalle quali emerge l’importo delle imposte precedentemente pagate, delle quali l’acquirente chiede di avvalersi quale credito nei confronti dell’Erario.

Le novità introdotte nel 2006 e nel 2007 circa la tassazione delle vendite di immobili abitativi e/o loro pertinenze, incidendo sulla determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (c.d. prezzo – valore) producono effetti “a cascata” anche sull’applicazione delle agevolazioni fiscali e del credito di imposta di cui si è trattato in questo paragrafo.

 

Pubblicato in Compravendita, Imposte sulla casa | Contrassegnato , , | Lascia un commento

Le agevolazioni “prima casa”

Al fine di ottenere l’applicazione delle imposta in misura agevolata, è necessario che si tratti di immobile non avente caratteristiche “di lusso” e che la parte acquirente possieda i seguenti requisiti:

  1. deve essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile oggetto del contratto (o trasferire la residenza in tale Comune entro 18 mesi dalla data dell’acquisto);
  2. non deve essere titolare (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile abitativo situato nello stesso Comune;
  3. non deve essere titolare (neanche per quote, in comunione con altri soggetti anche diversi dal coniuge), di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà su altri immobili acquistati su tutto il territorio nazionale con le medesime agevolazioni di cui si tratta.

In presenza di tutti i requisiti ora elencati, il soggetto acquirente ha diritto di invocare le agevolazioni per la “prima casa” e di pagare quindi le imposte nella misura ridotta.
L’acquisto agevolato è accompagnato da alcuni limiti alla disponibilità dell’immobile: la normativa agevolativi mira a favorire i soggetti che acquistano la casa per utilizzarla effettivamente, non a favorire operazioni immobiliari di natura speculativa.
Chi acquista un immobile abitativo (e le sue pertinenze, quali box, cantine, solai, ecc.) con le agevolazioni per la “prima casa”, non deve rivendere quanto acquistato per un periodo di almeno cinque anni dall’acquisto: se lo fa, rischia di decadere dalle agevolazioni di cui ha fruito.
La decadenza dalle agevolazioni determina l’obbligo di pagare la differenza tra le imposte non agevolate e quelle ridotte che sono state pagate, una sanzione pari al 30% delle imposte non pagate, oltre ad un interesse calcolato al tasso del 2,5% per ogni semestre.

La decadenza del venditore dalle agevolazioni di cui aveva fruito quale acquirente in precedenza determina (secondo la tesi sostenuta dall’Amministrazione Finanziaria) l’insorgere di un privilegio fiscale sull’immobile, che dà titolo all’erario di agire esecutivamente sul bene qualora le imposte, gli interessi e la sanzione non vengano pagati.
Per evitare questo grave danno che sarebbe sofferto dagli acquirenti (senza loro colpa, essendo decaduto dalle agevolazioni il venditore), il notaio suggerisce spesso che il venditore effettui (a sue mani, o presso un altro notaio) un deposito fiduciario di denaro, per un importo pari a quello che sarebbe dovuto in caso di decadenza dalle agevolazioni: il denaro depositato sarà restituito al venditore nel momento in cui dimostrerà di non essere decaduto dalle agevolazioni (diremo subito in quali casi ciò si verifica) o di avere pagato tutto quanto dovuto per via della decadenza. In caso contrario, potrà essere utilizzato per pagare all’Erario quanto gli è dovuto.
Sull’effettuazione o meno del deposito di denaro, le parti sono comunque libere di accordarsi come vogliono.
La decadenza dalle agevolazioni può essere evitata qualora chi rivende prima del decorso di cinque anni dall’ acquisto proceda, entro un anno dalla rivendita, ad un nuovo acquisto agevolato di un immobile da adibire a propria effettiva residenza, dimostrando così di non avere perseguito intenti speculativi, ma solo interessi personali di natura abitativa.

 

Pubblicato in Compravendita, Imposte sulla casa | Contrassegnato , , | Lascia un commento

La consegna dell’immobile – Le spese condominiali

Solitamente, si fa coincidere con la sottoscrizione del contratto di compravendita anche il momento della consegna, con cui la parte acquirente viene immessa nel possesso dell’immobile.
Può però succedere che il venditore abbia necessità di trattenersi all’interno dell’immobile ancora per qualche tempo, per esempio in attesa di acquistare la sua nuova abitazione e di trasferirvisi; oppure, può avvenire che il venditore consegni le chiavi della casa al compratore prima del rogito, per consentirgli di eseguire rilievi e misurazioni, o addirittura lavori di ristrutturazione.
In questi casi, è bene che le parti si accordino in anticipo su come disciplinare il rinvio o l’anticipazione della consegna: alle esigenze del venditore si contrappongono infatti quelle del compratore: potremmo avere un compratore che ha già pagato il prezzo, è già diventato proprietario ma non ha ancora il godimento del bene; oppure un venditore che deve ancora ricevere il prezzo, è ancora proprietario, ma non ha più il godimento del bene.
Si suggerisce quindi:

  • di concordare con precisione la data entro la quale la consegna dovrà avere luogo;
  • di prevedere (nel caso di consegna differita) a carico della parte venditrice una penale in denaro per ogni giorno di ritardo;
  • di importo non eccessivo ma sufficiente a rappresentare un incentivo alla liberazione dell’immobile;
  • (eventualmente) di prevedere – sempre nel caso di consegna differita – che una parte del prezzo sia pagata dal compratore al venditore solo all’atto della consegna, al netto della penale eventualmente dovuta;

  • di stabilire (nel caso di consegna anticipata) che il compratore abbia la responsabilità esclusiva dei danni che l’immobile o i terzi potrebbero subire per effetto del suo godimento anticipato del bene, e delle opere che egli potrebbe eseguirvi prima di essere diventato proprietario. Viceversa, di prevedere che tale responsabilità gravi esclusivamente sul venditore nel caso di consegna differita rispetto al passaggio della proprietà.

È importante altresì pattuire con precisione in che condizioni deve essere consegnato l’immobile: il venditore deve evidentemente consegnarlo in uno stato tale da renderlo idoneo all’uso, ma oltre a questo le parti potrebbero accordarsi circa la permanenza di alcuni elementi di arredo, elettrodomestici o altri accessori: è bene che ogni accordo a tale riguardo sia comunicato al notaio, al fine di darne conto nel corpo del rogito.

Possono sorgere discussioni tra le parti anche in ordine alle spese condominiali e a quelle relative alle utenze. Spetta al venditore garantire di essere in regola con il pagamento di tutte le spese inerenti all’immobile.
Tuttavia, al momento del passaggio di proprietà potranno esserci rate condominiali in corso di maturazione, o giacenze nella casse del condominio che diano luogo a conguagli a favore del venditore. Per disciplinare con correttezza e senza contrasti questi aspetti, è importante che il venditore esibisca all’acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto, una lettera dell’amministratore del condominio dalla quale risulti che tutti i pagamenti già scaduti sono stati effettuati regolarmente. Sarà interesse di entrambe le parti dare comunicazione all’amministratore della data in cui è stata firmata la compravendita, in modo che egli possa imputare correttamente gli oneri condominiali all’una e all’altra parte a seconda del periodo di tempo durante il quale ciascuna ha avuto la proprietà dell’immobile, e possa calcolare, alla fine dell’esercizio condominiale, i conguagli o i rimborsi eventualmente dovuti.
Un problema particolarmente delicato è quello rappresentato dalle spese condominiali straordinarie (rifacimento impianti, restauro della facciata, ecc.), per lavori già deliberati dall’assemblea prima della vendita, ma non ancora eseguiti o eseguiti solo parzialmente.
La legge non stabilisce in modo univoco se al pagamento di tali spese sia tenuto il venditore o l’acquirente: da un lato, si può osservare che al momento della delibera dell’assemblea il voto è stato espresso dal venditore, e quindi ritenere che le spese siano a suo carico; all’opposto, si può osservare che sarà l’acquirente a giovarsi delle opere deliberate prima del suo acquisto, e che pertanto sarà lui a doverne sopportare i costi.
Entrambe le tesi sono sostenibili: è importantissimo quindi, per prevenire discussioni dell’ultimo momento tra le parti, che esse si accordino in anticipo sull’argomento, eventualmente prevedendo un concorso di entrambe alle spese di cui si tratta.
Ancora, può essere consigliabile, qualora nell’imminenza della compravendita si tenga un’assemblea condominiale con all’ordine del giorno opere di manutenzione straordinaria, che il venditore esprima il suo voto in assemblea secondo le indicazioni dell’acquirente, o che addirittura (se il regolamento di condominio consente la delega a soggetti diversi dai condomini) dia delega al compratore per intervenire all’assemblea.
Nei casi in cui la consegna non avvenga contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo, è bene che parti stabiliscano da quale data in avanti le spese di condominio devono essere considerate a carico del compratore (si consiglia di far coincidere tale termine con il momento della consegna effettiva).

 

Pubblicato in Compravendita, Condominio | Contrassegnato , , | Lascia un commento

La disciplina urbanistica

Nell’atto di compravendita è necessario inserire sotto pena di nullità alcune dichiarazioni della parte venditrice che attengono alla situazione urbanistica dell’immobile che viene trasferito.
La normativa in materia, che è stata sensibilmente modificata nel 2003 con l’entrata in vigore del nuovo Testo Unico dell’Edilizia, disciplina in modo radicalmente diverso il trasferimento di un fabbricato e il trasferimento di un terreno.

I fabbricati

Il contenuto delle dichiarazioni richieste alla parte venditrice varia a seconda dell’epoca in cui il fabbricato è stato edificato e del fatto che esso abbia subito o meno modifiche successive alla sua costruzione.

  1. fabbricati costruiti prima del 1º settembre 1967, senza modifiche successive
    È sufficiente che il venditore dichiari, sotto sua responsabilità anche penale, che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data. Se il venditore ha dubbi al riguardo, può essere utile consultare il Comune (eventualmente con l’ausilio di un professionista di propria fiducia) o chiedere all’amministratore del condominio eventuale documentazione al riguardo.
  2. fabbricati costruiti prima del 1º settembre 1967, con modifiche successive
    Oltre alla dichiarazione del venditore di cui al punto precedente, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione).
    Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.
  3. fabbricati costruiti dopo il 1º settembre 1967
    Tanto con riferimento alla originaria edificazione, quanto con riferimento alle eventuali modifiche successive, è necessario, per quanto riguarda le modifiche successive al 1° settembre 1967, produrre al notaio i provvedimenti in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire, concessioni in sanatoria, comunicazioni ai sensi dell’art. 26 della L. 47/85, Denunce di Inizio Attività, eventuali istanze di condono con allegata la relativa documentazione).
    Gli estremi di tali provvedimenti dovranno essere indicati nel corpo del contratto di compravendita.
  4. fabbricati oggetto di “condono edilizio”
    Se è stata presentata una domanda di condono edilizio (richiesta di concessione in sanatoria, domanda di regolarizzazione di abusi edilizi), è necessario fornire al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica.
    Se, come spesso avviene, il Comune non ha ancora emesso il provvedimento (nel qual caso la pratica potrebbe comunque essere considerata conclusa per “silenzio – assenso”), è necessario consegnare al notaio:

    • copia integrale della domanda di condono con il timbro di ricevuta apposto dal Comune;
    • copia dei bollettini postali con cui si è provveduto al pagamento della intera oblazione dovuta al Comune in relazione all’abuso condonato;
    • se l’immobile è sottoposto a vincoli (storico-artistici, paesaggistici, archeologici, ecc. ecc.), è necessario altresì produrre la domanda inoltrata all’Autorità competente in relazione al vincolo di cui si tratta, con cui è stato richiesto il suo parere sulla vendita, e se tale parere è stato già rilasciato, copia dello stesso.
  5. Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.)
    In passato la D.I.A. era lo strumento utilizzato per la comunicazione al Comune dell’esecuzione di opere minori all’interno di un fabbricato.
    A partire dall’aprile del 2002, è possibile usare la D.I.A. anche per interventi molto consistenti; in questi casi, è necessario:

    • esibire la Denuncia di Inizio Attività presentata in Comune, con il timbro di ricevuta (data e numero di protocollo);
    • esibire la relazione del tecnico che ha assistito il proprietario, allegata alla D.I.A. presentata in Comune;
    • verificare che nei trenta giorni successivi alla presentazione della D.I.A. il Comune destinatario non si sia opposto all’esecuzione dei lavori;
    • se si tratta di immobile sottoposto a vincoli, è necessario produrre il parere rilasciato dall’Autorità competente e bisogna verificare che il Comune non si sia opposto all’esecuzione dei lavori nei trenta giorni dal rilascio del medesimo parere;
    • esibire il certificato di collaudo finale depositato in Comune a fine lavori da parte del tecnico incaricato dal proprietario.

I terreni

Il venditore di un terreno deve farsi rilasciare da parte del Comune in cui tale immobile è situato il Certificato di Destinazione Urbanistica relativo allo stesso, in bollo. Il certificato deve essere allegato in originale sotto pena di nullità all’atto, deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un anno dalla data del suo rilascio.
Il venditore deve altresì dichiarare che dopo la data del rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica gli strumenti urbanistici del Comune non sono stati modificati, e che in relazione al terreno di cui si tratta non è stata emessa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva.
Sono dichiarazioni rese dal venditore sotto la propria responsabilità anche penale: è quindi importante che esse si fondino su un controllo effettuato presso il Comune.

Con riferimento ai terreni boschivi, qualora siano stati percorsi da incendio, è necessario sotto pena di nullità dell’atto, menzionare il divieto di mutarne la destinazione d’uso prima che siano trascorsi quindici anni dalla data dell’incendio.

 

Pubblicato in Compravendita, Pratiche tecniche | Lascia un commento

L’identificazione dell’immobile

Con riferimento all’identificazione dell’immobile, è necessario distinguere tra la descrizione “civilistica” dello stesso (Comune, indirizzo, piano, numero dei vani e delle pertinenze, confini, modalità di accesso) e la identificazione catastale del bene. La giurisprudenza ha chiarito che in caso di discordanza tra i dati “civilistici” e i dati catastali prevalgono i primi. Tuttavia, è importantissimo verificare la correttezza dell’identificazione catastale, poiché è in base ad essa che si calcola il reddito dell’immobile ai fini fiscali e in quanto i dati catastali sono utilizzati per l’esecuzione degli adempimenti (trascrizione nei registri immobiliari, voltura catastale) successivi alla vendita.
Pertanto, è obbligo del venditore (anche tramite il notaio incaricato della stipula o altro professionista – geometra, architetto, ecc. – di sua fiducia) fornire copia delle planimetrie catastali più recenti, al fine di accertare la conformità della raffigurazione grafica allo stato effettivo dei luoghi. Molto spesso nella prassi, benché si eseguano modifiche eseguite all’interno dell’immobile, non si provvede alla presentazione presso la competente Agenzia del Territorio delle planimetrie aggiornate: poiché il venditore deve garantire la regolarità dell’immobile anche sotto il profilo catastale, sarà necessario che egli faccia predisporre le planimetrie corrette prima dell’atto, o che (qualora sia possibile provvedervi dopo la stipulazione dell’atto notarile, il che dipende dall’entità della difformità) si accordi con l’acquirente circa la sopportazione dei relativi costi.
La difformità tra l’effettiva consistenza dell’immobile e la sua raffigurazione nelle planimetrie catastali si registra con maggiore frequenza nei casi in cui l’unità abitativa abbia cantine o solai di pertinenza, o aree di giardino o cortili pertinenziali.
In ogni caso, è importante che la parte venditrice fornisca al notaio, all’inizio della fase istruttoria della pratica, le planimetrie in suo possesso; al fine di verificarne l’esattezza può essere utile, inoltre, l’esibizione di disegni tecnici (es. mappe condominiali), con cui confrontare le planimetrie catastali.

Pubblicato in Compravendita | Lascia un commento

Il contratto preliminare di compravendita di immobili in corso di costruzione

Con il D. Lgs. N. 122 del 2005 sono entrate in vigore norme di grande rilevanza a tutela dell’acquirente degli immobili in corso di costruzione.
Per “immobile in corso di costruzione” – secondo l’accezione utilizzata nel Decreto – si deve intendere un immobile per il quale, al momento della stipulazione dell’accordo preliminare, sia stato già richiesto il Permesso di Costruire al Comune competente, ma che non sia ancora ultimato.
L’ultimazione del fabbricato ha luogo, sempre secondo il Decreto, quando sono già state eseguite le finiture (questo concetto di “ultimazione”, è bene osservarlo, è diverso da quello utilizzato in altre norme del nostro ordinamento, laddove per immobile ultimato si intende il fabbricato realizzato “al rustico”), più precisamente quando l’immobile si trova nelle condizioni perché venga richiesto il Certificato di Agibilità.
Il D. Lgs. 122/2005 ha previsto, per le trattative che intercorrono tra un “venditore – costruttore” (persona fisica o giuridica) e un “privato” (persona fisica), specifici obblighi di garanzia a carico del costruttore e a tutela del privato; la normativa di cui si tratta mira alla protezione dei privati che investono denaro per il futuro acquisto di immobili abitativi contro il rischio che, per dissesti nella sfera patrimoniale del costruttore, i fabbricati non vengano ultimati e l’investimento sia perduto.
Per questo motivo, il Decreto prevede l’obbligo per il costruttore di prestare garanzia, tramite fideiussione bancaria o assicurativa, a favore dell’acquirente, per importo pari alla somma di tutti i pagamenti che l’acquirente esegue prima dell’acquisto definitivo della proprietà (tanto a titolo di caparra, quanto a titolo di acconto).
Il D. Lgs. 122/2005 prescrive poi un contenuto minimo tipico del contratto preliminare stipulato tra il venditore – costruttore e il privato.
Il contratto deve contenere:

  1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, dati catastali e confini);
  2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo;
  3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni eventualmente stipulati per l’ottenimento dei provvedimenti autorizzativi alla costruzione (e dei vincoli da essi derivanti);
  4. le caratteristiche tecniche della costruzione;
  5. i termini massimi di esecuzione della costruzione;
  6. l’indicazione del prezzo, di ogni altro corrispettivo, i termini e le modalità di pagamento (che devono essere tali da assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento), la qualificazione espressa delle caparre;
  7. gli estremi della fideiussione;
  8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli (con ammontare, soggetto a favore del quale sono eseguite, titolo da cui derivano, pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e precisazione circa il fatto che tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);
  9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi o denunce;
  10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici.

Al contratto devono essere allegati:

  1. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle rifiniture e degli accessori concordati tra le parti;
  2. gli elaborati del progetto in base al quale è stato chiesto il permesso o presentata la DIA, o l’ultima variazione del progetto originario.

Si deve sottolineare che la norma di cui si tratta si applica solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati): ciò porta ad ipotizzare la disapplicazione del Decreto in molti casi. Si pensi ad esempio alle cooperative che raccolgono la totalità delle “prenotazioni” prima della richiesta del permesso, o alla possibilità, nei Comuni più piccoli, dove l’iter per il rilascio del Permesso è più rapido, che il costruttore attenda la stipulazione di tutti i contratti preliminari prima di chiedere il Permesso medesimo.

 

Pubblicato in Compravendita | Lascia un commento

VERIFICHE DA ESEGUIRE PRIMA DELL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

Prima di acquistare un bene immobile è opportuno provvedere all’esecuzione di alcune verifiche al fine di evitare che possano sorgere problemi dal punto di vista giuridico che possano in un futuro impedire di godere in pieno dell’immobile acquistato. Analizziamo nel seguito alcune delle verifiche più importanti:
  • verificare che il venditore dell’immobile oggetto del nostro interesse sia effettivamente il proprietario del medesimo; detta operazione non risulta particolarmente difficile in quanto è sufficiente munirsi di visura catastale dell’immobile e recarsi presso la conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo è possibile verificare che l’immobile sia realmente di sua proprietà (mai fidarsi esclusivamente della visura catastale), ed inoltre, dalla lettura dell’atto di proprietà, sarà possibile verificare la presenza di eventuali vincoli nei confronti di confinanti come diritti di passaggio, servitù ed altro ancora.
  • passaggio di assoluta importanza è la verifica della presenza di eventuali ipoteche sull’immobile. Nel caso in cui pendesse un’ipoteca e se ne venisse a conoscenza solo dopo l’acquisto sarebbe un problema non trascurabile, si potrebbe correre il rischio di perdere l’immobile in caso di inadempienza della restituzione del debito contratto dal precedente proprietario anche se il bene è stato acquistato in maniera regolare.
  • nel caso in cui si manifestasse l’interesse ad effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile è opportuno chiamare prima l’amministratore e porre al medesimo i nostri quesiti oppure procurarci una copia del regolamento condominiale per potersi accertare che il cambio di destinazione d’uso sia permesso dal regolamento stesso.
  • verificare che il costruttore abbia ottenuto il permesso di costruire e le eventuali varianti nel caso l’acquisto riguardi una casa in costruzione, e che la costruzione sia conforme. In ogni caso è sempre opportuno verificare che l’immobile sia munito di titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato o modificato l’edificio (progetti da reperire presso i competenti uffici comunali). Inoltre, nel caso in cui il bene fosse stato oggetto di condono edilizio, sarebbe opportuno verificare che lo stesso sia stato correttamente definito.
  • verificare che le planimetrie comunali e catastali siano conformi allo stato di fatto dei luoghi per evitare l’acquisto di immobili con abusi edilizi non sanati che possono comportare gravi problemi. Nel caso in cui le planimetrie non fossero conformi è necessario richiedere al proprietario di provvedere a regolarizzarle soprattutto nel caso in cui debba essere richiesto un mutuo.
  • l’immobile, prima della stipula del rogito notarile, dovrà essere dotato dell’attestato di prestazione energetica.
Per l’esecuzione di tutti questi accertamenti è comunque opportuno affidarsi ad un tecnico di fiducia, geometra, architetto, ingegnere, un notaio oppure un agente immobiliare.
Pubblicato in Compravendita, Pratiche tecniche | Lascia un commento

Il bene immobile

Un bene immobile è un terreno, oppure un fabbricato o in genere una costruzione stabile, di qualunque materiale costituita, ovvero ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere riuniti assieme, o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all’uso cui la costruzione è destinata.
Nel linguaggio economico il termine assume il significato di bene che tende a mantenere invariato nel tempo il suo valore cioè non soggetto a svalutazione; in determinate situazioni economiche essi sarebbero quindi classificabili come beni rifugio; in realtà anche i beni immobili possono essere soggetti a svalutazione nel medio lungo-periodo specie in relazione a fenomeni di speculazione come accaduto nel caso della bolla speculativa sugli edifici privati negli Stati Uniti nel 2008.
Tuttavia in Italia storicamente, il bene immobile ha rappresentato e rappresenta ancora oggi, visto l’andamento del mercato interno, un bene rifugio.

Per la legge italiana, che distingue i beni in mobili e immobili, sono considerati immobili, per disposizione espressa dell’art. 812 del Codice civile italiano:
« il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. »

Tutti gli altri beni non ricompresi in questa elencazione sono da considerarsi beni mobili.
Un tempo la distinzione tra beni immobili e beni mobili rappresentava la summa divisio all’interno della categoria dei beni. Oggi a quella distinzione se ne akffiancano altre.
Gli immobili sono censiti in catasto, suddiviso in un catasto terreni (NCT, Nuovo Catasto terreni e in un catasto edilizio (il Catasto dei Fabbricati). I trasferimenti dei diritti connessi ai beni immobili sono obbligatoriamente registrati e le relative scritture sono trasmesse all’Agenzia del Territorio.
Da un punto di vista amministrativo, i terreni sono suddivisi in terreni agricoli e aree edificabili (o “fabbricabili”), mentre i fabbricati sono divisi nelle tipologie individuate dalle tabelle delle categorie catastali, che sono suddivise in:

Immobili a destinazione ordinaria

Immobili a destinazione speciale

Immobili a destinazione particolare

Pubblicato in Compravendita | Lascia un commento